Engenharia diagnóstica aplicada à avaliação de imóveis

contribuições para o cálculo da depreciação

Resumo

Objetivo - Analisar o impacto das patologias construtivas na depreciação de imóveis urbanos e propor a adaptação do método Ross-Heidecke ao contexto brasileiro, buscando reduzir a subjetividade presente nos cálculos tradicionais e ampliar a confiabilidade dos laudos avaliativos.

Metodologia - Foi adotada uma abordagem conceitual e comparativa, com revisão dos métodos de depreciação utilizados no Brasil e aplicação prática a um edifício residencial multifamiliar de 22 anos. A vistoria contemplou áreas comuns e unidades habitacionais, seguindo critérios da NBR 15575 e protocolos técnicos de inspeção predial.

Originalidade/relevância - O estudo é original ao integrar engenharia diagnóstica e engenharia de avaliações, incorporando o diagnóstico de manifestações patológicas como critério para definição do coeficiente de depreciação. Essa proposta preenche a lacuna de métodos que consideram apenas a idade e a vida útil, trazendo maior precisão ao cálculo.

Resultados - Observou-se significativa variação entre os métodos analisados, com coeficientes de depreciação entre 9,88% e 35,02%. O modelo Ross-Heidecke adaptado demonstrou maior potencial para representar a realidade da conservação do imóvel, reduzindo a dispersão dos resultados.

Contribuições teóricas/metodológicas - O trabalho amplia o rigor técnico do cálculo da depreciação, utiliza a NBR 15575 como referência de desempenho e sugere um checklist baseado em anomalias patológicas, aplicável em inspeções prediais.

Contribuições sociais e ambientais - A pesquisa contribui para diagnósticos mais assertivos, que favorecem a valorização de edificações em bom estado, estimulam a cultura da manutenção preventiva e proporcionam maior transparência nas transações imobiliárias. Além disso, fortalece a segurança jurídica e apoia a sustentabilidade urbana ao incentivar práticas de conservação.